УК "Свиньин и партнеры" создала первый акционерный фонд для инвестиций в недвижимость

Питерская управляющая компания “Свиньин и партнеры” первой в России создала акционерный фонд недвижимости. Такая форма коллективных инвестиций — наиболее подходящий вариант для активных операций, считают новаторы. Но конкуренты сомневаются, что преимущества акционерного фонда окажутся для инвесторов важнее льготного налогообложения, которое обеспечивают закрытые ПИФы.

Первый шаг к созданию нового продукта питерские управляющие сделали в августе прошлого года, зарегистрировав ОАО “Инвестиционный фонд “Реддер”. А на прошлой неделе Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) выдала ему необходимую для начала работы лицензию.

“Реддер” — не единственный акционерный инвестиционный фонд, работающий в России. Сейчас такую организационную форму имеют еще три фонда (“Детство-1” и “Защита” под управлением УК “Ермак” и Инвестиционный фонд недвижимости “ПИОГЛОБАЛ” под управлением “ПИОГЛОБАЛ Эссет Менеджмент”), но они были созданы не с нуля, а преобразованы из чековых фондов.

На рынке недвижимости существуют проекты разной степени риска и для каждого из них нужно подобрать наиболее оптимальный инструмент инвестирования, объясняет гендиректор УК “Свиньин и партнеры” Владимир Свиньин. Паевые фонды больше всего подходят для вложений в действующие объекты, приносящие инвесторам стабильный, но невысокий арендный доход, считает он. А для интенсивных операций — частых сделок покупки и продажи, глубокой реконструкции и пр. — такие инструменты, по мнению Свиньина, неудобны. В этом его компания убедилась на собственном опыте. Переоформив принадлежащее “Охта Групп” здание на один из фондов под управлением компании, ему пришлось также перезаключать договор аренды земли. На это ушло почти девять месяцев. “Такие сложности возникают почти в каждой сделке, — подчеркивает Свиньин. — От лица ПИФа, который не является юридическим лицом, сложно вести операции”.

Другое дело акционерный фонд — обычное ОАО с некоторыми особенностями, которые регулируются законом “Об инвестиционных фондах”. Статус юридического лица поможет “Реддеру” без проблем заниматься “более спекулятивными и потенциально более доходными операциями”, считает Свиньин. Кроме того, под принадлежащую ему недвижимость он сможет взять кредит, ПИФы же лишены такой возможности.

Первый объект для спекулятивных инвестиций уже найден — это “Индустриальный парк “Улица Химиков” в Санкт-Петербурге. “Свиньин и партнеры” присмотрела порядка 35 зданий общей площадью около 50 000 кв. м, принадлежавшие заводу “Электропульт”. Компания, по словам Свиньина, “купит этот комплекс, приведет там все в порядок, а потом продаст”.

Пока уставный капитал “Реддера” составляет всего 5,5 млн руб. Но в ближайшее время, по словам Свиньина, будет проведена допэмиссия акций. Объем эмиссии еще неизвестен, но круг будущих акционеров уже сформирован. После первичного размещения порядка 23% акций “Свиньин и партнеры” собирается вывести в свободное обращение. В открытую продажу, предполагает Свиньин, они поступят в марте.

Коллеги по рынку не видят особых достоинств в новом продукте. Избавляясь от проблем ПИФов, акционерный фонд лишается льготного налогообложения — самого главного достоинства паевого фонда, напоминает директор по развитию “Регион Девелопмент” Наталья Прокопьева. Пайщики расплачиваются с бюджетом лишь при продаже паев или прекращении работы фонда. Акционерному фонду придется платить налоги почти с каждой сделки, соглашается управляющий директор по инвестициям ФК “УралСиб” Алексей Чаленко, а это значительно снижает полученный доход. Он сомневается, что на спекуляциях “Реддер” заработает больше закрытых ПИФов. Свиньин не стал прогнозировать возможную доходность нового фонда, но убежден, что она значительно превысит заработки паевого фонда под управлением компании — 12-14% годовых.

Способ переждать

Акционерный фонд — хороший способ переждать, пока управляющие и ФСФР решат проблему инвестконтрактов. Несколько месяцев назад регулятор засомневался в правомерности финансирования ПИФами строительства на основании инвестиционных договоров: в этом случае фонд приобретает права требования на недвижимость, а не имущественные права на нее. Управляющие считают, что проблема будет решена в течение двух месяцев: при ФСФР создана рабочая группа, активно занимающаяся проектами постановлений, которые устранят сложившийся юридический казус.

“Свиньин и партнеры” создана в июле 2003 г. Входит в холдинг “Охта Групп”. Управляет двумя закрытыми ПИФами недвижимости: Первым петербургским фондом прямых инвестиций в недвижимость и “Нево-инвестом”, активы которых на 1 января 2005 г. составляли около 170 млн руб.