Госдума вернет застройщикам часть отобранных прав

Строители победили. На следующей неделе Дума рассмотрит поправки в закон о долевом строительстве, о которых застройщики мечтали целый год. Поправки должны положить конец стагнации предложения на рынке жилья.

Год назад, 1 апреля 2005 г., вступил в силу закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей квартир в новостройках. Он запретил застройщикам заключать договоры долевого строительства и брать у граждан деньги до получения всех разрешительных документов на строительство и заставил компании регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах, чтобы исключить риск двойных продаж. Этот же закон ввел солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и большие штрафы за опоздание с передачей объекта дольщику. Вскоре активизировались обманутые вкладчики и правоохранительные органы: только в Москве за 2005 г. возбуждено 36 уголовных дел по фактам мошенничества и присвоения строителями денег инвесторов, суды признали нарушенными права более 750 человек по 199 объектам.

Первое время строители, выступавшие против прошлогоднего закона, фактически его бойкотировали. “Закон должен был уравнять права обеих сторон договора, а получилось, что застройщик всегда виноват, а дольщик — прав”, — возмущается гендиректор “С-Холдинга” Алексей Шепель. С апреля по сентябрь 2005 г. не было заключено ни одного договора о долевом строительстве. В результате за последние 12 месяцев предложение квартир в московских новостройках сократилось примерно наполовину и настолько же выросли цены, отмечает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Постепенно строители все-таки стали заключать с инвесторами договоры в соответствии с новым законом. По данным Дмитрия Гордеева из Института экономики города, заключено более 8000 договоров. Но это лишь 10% строящихся квартир, отмечает Репченко. При этом борьбы за восстановление справедливости строители не оставляли.

Спустя год они близки к реваншу. На прошлой неделе группа депутатов во главе с председателем банковского комитета Думы Владиславом Резником внесла проект поправок в закон, а в минувший четверг комитет Резника их одобрил. Первое чтение назначено на 5 апреля. Основная цель поправок — выравнять баланс интересов застройщика и участника долевого строительства, говорится в пояснительной записке. Поправки отменяют солидарную ответственность банков и строителей. “Если застройщик не выполняет свои обязательства, то отвечать будет только он, и банки станут охотнее выдавать им кредиты”, — считает Гордеев, участвовавший в разработке поправок. Снижается размер санкций за невыполнение условий договора: вместо 60% годовых от суммы неустойки строитель заплатит дольщику около 15%, а если дольщик — физическое лицо, то 30%. Штраф для дольщика, задерживающего взносы за квартиру, тоже снижается с 30% до 15%. Поправки дают застройщикам право в одностороннем порядке разрывать договор, если дольщик не выполняет свои обязательства. Наконец, застройщики смогут привлекать деньги инвесторов выпуском специальных строительных облигаций, гарантированных будущими квартирами. Резник надеется, что Дума примет поправки во всех трех чтениях в апреле, они должны вступить в силу с даты публикации.

Прошлогодний закон “отрицательно сказался на рыночной ситуации”, объясняет необходимость поправок один из их авторов, член банковского комитета Валерий Зубов. Но они принимаются “с нелегким сердцем”, признает Резник, недовольный снижением защищенности граждан. Поправки принимаются по инициативе администрации президента, где верят, что они решат проблемы с замедлением темпов строительства. Сам Резник в этом не уверен.

А строители счастливы. “Это на 90% поправки, которые мы писали”, — говорит президент Mirax Group Сергей Полонский. Внесенные в Госдуму поправки обеспечивают “ключевые изменения, необходимый минимум, который позволит эффективно работать”, соглашается вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Банки смогут увеличить кредитование под строительные проекты, уверена представитель Банка жилищного финансирования Марина Довгая. Постепенно предложение на рынке жилья вырастет, особенно в регионах, считает Шепель. “Строительство активизируется, но когда будет покрыт созданный законом дефицит — непонятно”, — добавляет Апрелев. По оценке Полонского, это произойдет не раньше чем через год. А Репченко добавляет, что главное препятствие для быстрого роста предложения — это наличие полного пакета документов о застройке как условие начала строительства.