Кому на Руси вложить хорошо?

На российских просторах частный инвестор чувствует себя как начинающий золотодобытчик на Диком Западе — можно выиграть все или потерять все.

Санкт-Петербург

Частные инвесторы — те, кто конвертирует метры в деньги и обратно, — погоды на рынке питерской недвижимости пока не делают. Но на климат влияют. Стагнация спроса и сокращение доходности вовсе не убавили интереса к вложениям в жилье. Просто изменение условий вынуждает мелких частных инвесторов менять тактику и пересматривать приоритеты.

Любимой фишкой частных инвесторов долгое время оставалась незамысловатая схема: покупка на стадии котлована наиболее ликвидных квартир (ходовые «однушки» скупались целыми стояками) и — реализация их перед госкомиссией. Доходность таких операций до недавнего времени составляла 30—40% годовых, а то и выше. Так, в кирпично-монолитном доме на ул. Веденеева, по расчетам «Делового Петербурга», потенциальная доходность за 30 месяцев составила 117%. Инвестиционный спрос есть и в элитном сегменте. В январе 2005-го холдинг RBI сдает комплекс «Новая Звезда» на Песочной набережной. Непроданными остались лишь несколько из 78 квартир. При этом на начальной стадии проекта, в 2002 году, можно было приобрести квартиры по $1800—2000 за квадратный метр, а в конце 2004-го — уже по $4000 за «квадрат». По словам сотрудников RBI, несколько покупателей, в том числе один иностранец, приобретали жилье в «Новой Звезде», ориентируясь именно на выгодное размещение капитала, а не на приобретение крыши над головой. Однако все чаще в реализуемых проектах фиксируется минимальная доходность. В кирпично-монолитном комплексе «Синяя птица» (на Парашютной улице), где квартиры продаются с мая, за 7 месяцев цена выросла всего на 0,4%.

Девелоперы расходятся в оценках объемов инвестиционного спроса. Все они согласны лишь в одном — доля подобных сделок упала. По мнению генерального директора агентства «Итака» Сергея Галалу, покупки в расчете на получение дохода на подъеме рынка составляли до 20—25% совокупного спроса. А вот к концу 2004 года, по данным «Итаки», эта доля сократилась до 3—5%.

Генеральный директор СКС «Падамс» Борис Томалак отмечает, что и в проектах, связанных с реконструкцией, частных инвесторов стало меньше. «Стоимость проектов увеличилась, доходность упала; инвесторы сбиваются в группы», — отмечает Борис Томалак. Сохраняется популярность операций по расселению небольших особняков и флигелей под жилье. Ходовой товар — первые этажи (под коммерческое использование). Стоимость расселения — от $1000 за квадратный метр.

Генеральный директор СК «С.Э.Р.» Павел Белоусов констатирует, что и в спальных районах инвесторы переориентировались на коммерческие метры. В новых жилых проектах они все чаще выкупают не квартиры, а нежилые помещения площадью 100—200 кв. м. Затем в них обустраивают магазины или офисы, спрос — стабильный.

На рынке малоэтажных проектов, по мнению генерального директора «ГСК-Девелопмент» Владимира Любомирова, уместнее говорить не столько об инвестициях, сколько о «малом девелопменте». Граждане выкупают участки в ближнем пригороде, оформляют права (нередко требуется изменение назначения участка), получают согласования и техусловия, иногда — финансируют прокладку сетей. Стоимость подготовленного участка возрастает на порядок, но и расходы немалые. Доходность — до 100%.

Наконец, и сами застройщики меняют идеологию, сокращая зависимость от капризного мелкого частника. Например, в «Петербургстрой Skanska» подготовили такой специфический товар, как «инвестиционный портфель» — набор из нескольких объектов, в который входят и малоэтажка, и элитные квартиры, и жилье бизнес-класса. Конкретные параметры «портфеля» не разглашаются. По нашим данным, его стоимость — более $2,5 млн., доходность — около 25% годовых. Одна такая сделка уже состоялась, другая — в стадии оформления. Покупатели — крупные финансовые структуры.

Калининград

В Калининграде покупатели—частные инвесторы приходят, как правило, на первичный рынок.

Станислав Офицеров, коммерческий директор фирмы «Спецремстройтрест»: «Скупается практически все — даже когда на стройплощадке стоит только забор. Спрос на новое жилье продолжит расти, по крайней мере в ближайшие несколько лет. Цены на новостройки точно не будут падать — нет никаких предпосылок для этого, ведь ситуация со старым жильем критичная (износ жилого фонда в городе доходит до 70%)».

В секторе жилья среднего класса специалисты прогнозируют в ближайшие два года рост цен и приближение их к отметке в $1 тыс. за квадратный метр. Жилье высшего класса эту отметку перейдет. Рост цен обусловлен нехваткой новых «квадратов».

Андрей Павлюк, коммерческий директор группы компаний «Балтик Сити»: «На сегодня все новостройки в городе только на 60% покрывают объем спроса на новое жилье. Поэтому покупательский ажиотаж не уменьшится. Ведь даже если сравнивать по ценам, новостройки пока еще не догнали вторичный рынок, а качество нового жилья значительно выше устаревшего вторичного фонда. Мы никак не угонимся за ценами вторичного рынка. Так, в 2003 году мы продавали квадратный метр за $425, а сейчас — за $620, и это все равно дешевле, чем жилье подобного качества на вторичном рынке. Думаю, критическая цена для рынка держится в пределах $800 за квадратный метр».

Самая большая проблема калининградского рынка недвижимости — недостаток предложения дешевых квартир. В них-то (учитывая потенциал роста) и имеет смысл вкладывать деньги.

Олег Перевалов, гендиректор агентства недвижимости «Клипер»: «Могу привести конкретный пример привлекательности вложения в первичную недвижимость. Одна наша клиентка купила «двушку» в новостройке общей площадью 60 кв. м два года назад. На стадии котлована она обошлась ей в $21 тыс. Сегодня аналогичное жилье (на той же стадии) невозможно найти меньше чем за $25,5 тыс. Перейдя в разряд вторичного рынка, сегодня эта квартира может быть быстро продана минимум за $35 тыс.».

Нижний Новгород

Минимальная сумма инвестиций в Нижнем Новгороде составляет сегодня порядка $20 тыс. — такова стоимость однокомнатной квартиры. При этом рост цен на жилье в Нижнем составляет 33—34% в год.

Чтобы понять схему действия и величину доходов частного инвестора, приведем следующий пример. Менеджер одной нижегородской производственной компании Татьяна купила в начале 2002 года на нулевом цикле строительства дома улучшенной планировки однокомнатную квартиру площадью 45 кв. м в верхней, престижной части города за 450 тыс. рублей, по $330 за квадратный метр. В конце 2003 года, накануне сдачи дома, квартира была продана ее владелицей почти за 900 тыс. рублей. В середине 2004 года Татьяна опять вложила средства в «котлованную» однокомнатную квартиру площадью примерно 60 кв. м, отдав застройщику по $550 за «квадрат». К концу 2005 — началу 2006 года, когда дом будет достроен, стоимость квадратного метра, по прогнозам инвестора, вырастет до $1100—1350 за «квадрат».

По данным нижегородского агентства недвижимости «Монолит», подобная покупка-продажа инвестиционных квартир на первичном рынке жилья сегодня весьма популярна: уже на нулевом, «котлованном» этапе строительства раскупается до 85—90% квартир. Сейчас в Нижнем Новгороде ведется строительство жилья примерно на 120 площадках, около четверти всей застройки приходится на самый престижный Нижегородский район. Минимальная стоимость «квадрата» в этом сегменте рынка недвижимости составляет $350—520 в зависимости от района, максимальная — $1200.

Вторичный рынок жилья кажется менее интересным для частного инвестора. Второй пример. Инвестор купил в 2003 году однокомнатную хрущевку в заречной части города за 18 тыс. у.е. Для сдачи внаем он делает небольшой косметический ремонт на $500. Квартира сдается в аренду на год, примерно по $100 в месяц, из них $20 уходит на коммунальные платежи. Годовой доход от эксплуатации жилья составляет $960. Запланированный уровень инфляции — 10%.

«Сдавая квартиру внаем, инвестор защитил свои средства от инфляции лишь наполовину, но получил столько же, сколько получил бы, если бы деньги лежали на валютном счете в банке, — комментирует историю юрист инвестиционной компании INRECO Игорь Караченцев. — Сегодня, в начале 2005 года, такую квартиру можно продать примерно за $23 тыс. То есть вместе с арендной платой доход составит $5—6 тыс. — около трети от понесенных затрат».

Динамика изменения цен на разные типы жилья в 8 районах Нижнего Новгорода различная, поэтому объект для инвестиций выбрать довольно сложно. Агенты по недвижимости единодушно сходятся в одном: чем дороже и больше по площади объект, тем инертнее цены на него. Кроме того, спрос на дорогие квартиры, относящиеся к классу элитного жилья, подвержен влиянию моды. Так, в конце 90-х у состоятельных нижегородцев спросом пользовались крупногабаритные квартиры по 250—300 кв. м. Сейчас гораздо более популярны квартиры площадью 120—200 кв. м.

По мнению Андрея Крайнова из АН «Выбор-недвижимость», цены на дешевое жилье растут быстрее, чем на дорогое, «потому что на него выше спрос, потому что большему кругу людей оно доступно».

Местные риэлтеры рекомендуют для вложений малокомнатное типовое жилье, например однокомнатные квартиры улучшенной планировки. При этом самое дешевое жилье тоже сомнительный вариант для инвестиций. Ведь может настать момент, когда хрущевки окажутся невостребованы нижегородским рынком. Да и ежемесячный доход от сдачи такого жилья в аренду невелик. Так, сегодня в Нижнем однокомнатные хрущевки еще пользуются спросом, а двухкомнатные — считаются уже неликвидным товаром.