Интервью с Еленой Архиповой, инвестиционным аналитиком компании Fleming Family & Partners

О специфике московского рынка недвижимости и технологиях работы зарубежных инвестиционных фондов в России корреспонденту "Бизнеса" Маргарите Федоровой рассказала инвестиционный аналитик компании Fleming Family & Partners Елена Архипова.

На какую доходность изначально рассчитывали в компании? Оправдались ли эти ожидания?

- Перед тем как выйти на российский рынок, в компании была проведена огромная работа: проработана стратегия, выбраны сегменты инвестирования и т. д. Изначально мы ориентировались на ставку около 13-14%. В связи с развитием рынка ставка несколько снизилась, до 12-13% по офисным объектам класса А. Оба наших объекта, на Гоголевском бульваре, 11 (приобретено в 2003 году) и на Лесной улице (март 2005), были нами приобретены по ставке капитализации именно в этом диапазоне.

Мы убеждены, что это соответствует тенденциям рынка.
Мы исходим из простого правила: чем ниже доходность, тем менее рискованным должен быть рынок и объект инвестиций. При определенных условиях доходность 8-9% можно получить и в странах Восточной Европы, где рынок недвижимости уже сформирован и инвестиционные риски ниже, чем в России.

Вы занимаетесь вложением денег исключительно в офисную недвижимость.

С чем связан выбор именно этого сегмента московского рынка недвижимости? Почему не складская или торговая недвижимость? - Офисы класса А наименее рискованный объект инвестиций. Учитывая, что мы пришли первыми с институциональными западными инвесторами за спиной, выбор был очевиден.

Назовите параметры, по которым вы рассматриваете возможность приобретения того или иного объекта недвижимости? Как происходит оценка?

- В первую очередь отсеиваются здания, не вписывающиеся в нашу стратегию. К примеру, офисные помещения класса С.

Что касается торговых центров, то мы пока рассматриваем исключительно те объекты, которые располагаются вдоль основных торговых коридоров, так называемый prime street retail. После этого объект оценивается с точки зрения финансовой привлекательности. Обязательным условием заключения сделки является комплексная проверка юридической и налоговой чистоты сделки, самого объекта недвижимости, техническаяпроверка и т. п.

Какие риски при вхождении на московский рынок недвижимости изначально рассматривались вашей компанией? Какие новые риски выявились в ходе работы?

- Прорабатывая стратегию выхода на столичный рынок, мы рассматривали и просчитывали почти все существующие риски, включая риски политические, макроэкономические, риск национализации, риск низкой ликвидности активов, риск значительных изменений законодательства и т. п. За прошедший период некоторые риски снизились: их удельный вес при оценке проектов незначителен по сравнению с тем периодом, когда мы только выходили на рынок. В целом ситуация на рынке улучшилась.

Планируете ли вы расширять сферу деятельности, например начать инвестировать в другие сегменты рынка?

- Поскольку московский рынок коммерческой недвижимости активно развивается, в начале 2005 года мы расширили сферу наших интересов. Теперь мы планируем инвестировать не только в офисные центры класса А, но и в бизнес-центры класса В, а также складские и высококачественные торговые помещения. В частности, сейчас мы рассматриваем большое количество объектов в этих новых для нас сегментах и надеемся заключить как минимум одну сделку до конца этого года. Помимо этого, без нашего внимания не остается и сфера девелопмента, где мы планируем запустить новый продукт.