Интервью с Риммом Медведевым, членом адвокатской палаты Москвы: "Инвестиции частных лиц в строящееся жилье - предприятие довольно рискованное"

Насколько опасно частным лицам вкладывать деньги в строительство жилья?

- Учитывая прибыльность подобных проектов, на строительном рынке появилось несметное число организаций, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В этот бизнес ринулись как те, кто обладает достаточными оборотными денежными средствами, так и не обладающие ими, но рассчитывающие «надуть» граждан. В судебной практике есть случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов. Застройщики часто нарушают сроки сдачи домов. Иногда после окончания строительства вместо готовых квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства. Иногда передаются права на квартиру одновременно нескольким гражданам.

Как в настоящее время регулируются отношения застройщика с физическими лицами?

- Отношения инвесторов с другими участниками инвестиционного процесса регулируются договором между ними. На практике все эти договоры именуются по-разному, причем все зависит от фантазии юристов. Наиболее распространенные названия: «Договор о долевом участии в строительстве», «Договор о долевом участии в финансировании строительства», «Договор о долевом участии в строительстве жилого дома», «Договор о долевом инвестировании строительства жилого дома», «Договор о совместной деятельности в строительстве жилых домов», «Договор о долевом участии в инвестициях в строительство жилого дома», «Инвестиционный контракт на строительство жилых домов», договор простого товарищества (о совместной деятельности), подряда, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность.

Однако, как известно, название договора не определяет его сущности. Для правильной квалификации договора требуется исследовать его существенные условия и содержание, то есть взаимные права и обязанности.

Во всех договорах на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения. Организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик) принимает на себя функции заказчика строительства и обязуется передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Но у потребителя нет никакой уверенности в том, что договор свободен от пробелов. С этим часто сталкиваются суды при разрешении споров, возникающих между сторонами.

Поэтому потребители часто остаются в проигрыше?

- Судебная практика за последние годы не то что не выработала единой позиции по данному вопросу, но квалифицировала договоры совершенно неоднозначно. Например, если суд квалифицирует заключенный договор как «простое товарищество», то тогда закон «О защите прав потребителей», предусматривающий не только возмещение материального вреда и взыскание неустойки, но и компенсации морального вреда, применить нельзя.

Неурегулированность негативно влияла на обстановку в сфере жилищного строительства. Граждане почти утратили доверие к подобным схемам, поскольку даже квалифицированно составленный договор по различным причинам мог быть истолкован в суде по-иному.

Для всех участников 'большой игры в инвестиции’ особый интерес представляет новый закон об участии в долевом строительстве. Это фундаментальный акт, призванный установить государственные гарантии защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. И хотя он вступает в силу с 1 апреля 2005 года, уже сейчас все участники инвестиционной деятельности на строительном рынке должны переориентировать заключаемые договоры и вообще всю свою деятельность в соответствии с новыми требованиями.

Как этот закон сможет защитить потенциальных инвесторов?

- В настоящее время обязанной стороной по договору выступает не сам застройщик, а организации, которым застройщики передают права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредники. В новом законе вводится понятие «застройщик». Теперь застройщик обязательно должен обладать земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получить разрешение на строительство и удовлетворять ряду других требований.

Закон вводит обязательное требование о раскрытии всей информации о себе (наименование, кто учредители, в каких проектах по недвижимости за последние 3 года принимал участие, величина собственных денежных средств, размер кредиторской задолженности), о проекте (этапы и сроки реализации, сведения о земельном участке и будущем доме, сколько квартир, гаражей, их технические характеристики, кто будет осуществлять строительные работы и т.д.). Все эти сведения должны быть опубликованы в СМИ не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком первого договора с участником долевого строительства.

Кроме того, закон дает легальное определение договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства. Другая сторона, участник долевого строительства, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Устанавливается перечень существенных условий договора, при отсутствии которых он считается незаключенным: договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок его передачи, цену, срок и порядок уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет. Закреплены санкции к лицам, нарушающим порядок внесения платежей. Теперь гражданам следует быть более аккуратными и точными, чтобы не платить неустойку или не остаться без квартиры (в случае просрочки платежа квартира может быть продана с аукциона).

Не уйдут от ответственности и застройщики: она предусмотрена за нарушение сроков передачи объекта, требований к его качеству, которые можно предъявить в течение гарантийного срока.

Передача объекта обязательно должна оформляться передаточным актом или другим документом о передаче. Более того, она должна быть произведена в течение 2 месяцев после приемки дома госкомиссией.

Закон также устанавливает возможность частного инвестора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора – это можно сделать при различных грубых нарушениях со стороны застройщика, например когда строительство «встало» или когда существенно изменили проектную документацию. Во всех вариантах последствие такое – застройщик должен вернуть деньги и уплатить проценты на них.

Что делать, если застройщик уверяет, что у него нет денег на исполнение обязательств?

- С момента государственной регистрации договора земельный участок, на котором ведется строительство, находится в залоге. В случае чего на участок и строение может быть наложено взыскание, имущество продается, а вырученные деньги идут на покрытие денежных требований. Очень важное положение нового закона: застройщик должен использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Теперь эти средства нельзя будет пускать в оборот, использовать для строительства домов кому-либо еще или на собственные нужды.

Какие еще законы защищают потребителя?

- С 1 января этого года в Кодексе об административных правонарушениях вводится новая статья «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Она устанавливает санкции для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан при отсутствии такого права. Помимо того что сами граждане могут потребовать немедленного возврата денег плюс проценты на эту сумму в двойном размере, застройщик еще получит административный штраф от 400 тыс. до 500 тыс. рублей.

Теперь суды будут учитывать и то, что обеспечивается однозначное распространение действия закона РФ 'О защите прав потребителей’ на отношения, возникающие между потребителями и застройщиками при передаче прав требований на еще не построенное жилое помещение.

В частности, статья 28 этого закона предусматривает уплату потребителю неустойки в случае нарушения сроков выполнения работы в размере 3% цены выполнения работы. Даже этих примеров достаточно, чтобы понять – фактически правовое поле, на котором в ближайшем будущем предстоит сыграть гражданам и застройщикам, сузилось до вполне осязаемых размеров. Правила игры понятны – дело за их неуклонным исполнением.

Новые правила имеют обратную силу?

- Новый закон на всех распространяться не будет. Его положения будут обязательны в случаях, когда денежные средства привлечены для строительства домов, разрешения на которые получены после 1 апреля 2005 года. Иначе говоря, если у вас уже есть на руках инвестиционный договор и вы произвели какие-то платежи, то к вам применяется старое законодательство со всеми упомянутыми выше недостатками.