Паевые инвестиционные фонды обратили внимание на землю

С принятием федерального закона "О долевом строительстве" инвестиции в недвижимость с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФН) стали более распространенными. Постепенно игроки этого рынка стали обращать свое внимание на почти незанятую сегодня нишу: вложение средств в землю и связанные с землей проекты.

Оперативный простор

За последние несколько месяцев, прошедшие с момента утверждения Минюстом РФ нового положения Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, число фондов, имеющих в своих активах недвижимость, заметно увеличилось.

Как заявлял еще в апреле на круглом столе, посвященном паевым инвестиционным фондам, замруководителя ФСФР Сергей Харламов, новое положение позволило ПИФам и акционерным инвестиционным фондам включать в свои активы не только имущественные права по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимости, но и имущественные права по договорам, заключенным с юрлицом, имеющим в собственности или арендующим земельный участок. Этот участок также можно использовать для строительства или иного предназначения.

Таким образом, ЗПИФы, активы которых непосредственно связаны с землей, получили своего рода "зеленую улицу".

Тем не менее сегодня на рынке очень мало ПИФов, работающих с данной категорией недвижимости: вероятно, вера в безопасность и доходность вложений в землю еще не полностью охватила ряды наших граждан. На данный момент закрытых ПИФов недвижимости, связанных с землей или строительством на ней, считанное количество: проект коттеджных поселков "Юлия" и "Юлия-2" под управлением УК "Конкордия - эссет менеджмент", ЗПИФ "Дарьино", также ориентированный на загородное коттеджное строительство, под управлением УК "Ар Си Эф кэпитал траст" (RCF Capital Trust) и ЗПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций "Русский помещик" под управлением ООО "УК "Агана"".

Закрытый принцип

Как замечает исполнительный директор УК "Blackwood фонды недвижимости" Артем Цогоев, земельные фонды обычно создаются в целях реализации девелоперских проектов.

Если у ЗПИФН есть на примете некий проект строительства коттеджного поселка и особенно земельный участок под него, ЗПИФН приобретает землю, заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией, а коттеджи и земля под ними реализуются населению. По словам Цогоева, доход, полученный от такого проекта, концентрируется в ЗПИФН, не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован. Применение механизма закрытого паевого фонда недвижимости позволяет также привлекать денежные средства широкого круга соинвесторов путем продажи им паев ЗПИФН.

Рост стоимости активов земельных фондов может достигаться двумя основными способами. Первый из них - рост рыночной стоимости имущества, входящего в состав ЗПИФН, который регистрируется независимым оценщиком фонда. Например, фонд "Русский помещик" собирается зарабатывать именно таким образом. Другой вариант - получение доходов от коммерческого использования имущества, входящего в фонд (реализация строительно-инвестиционных проектов, сдача земельных участков в аренду и т. д.) Как уверены игроки рынка недвижимости, использование ЗПИФН при возведении коттеджных поселков может стать весьма популярным предприятием у девелоперов загородной недвижимости. Так, в ЗПИФН "Дарьино" пайщикам предлагается вложить средства в строительство коттеджного поселка эконом-класса Дарьино, где будет возведено 350 домов.

По словам Инны Ехья, директора по маркетингу и PR компании "Ведомство", являющейся партнером этого проекта, пайщики имеют возможность вложить в ЗПИФН "Дарьино" минимум 20 тыс. руб. или сразу сумму, ориентировочно равную стоимости коттеджа в поселке (на сегодняшней стадии проработки документов она составляет около $60-70 тыс., а цена одного пая на момент формирования фонда составила 2,020 млн руб.). На выходе пайщик может получить по желанию либо дивиденды, либо непосредственно коттедж. Преимуществом для пайщиков, по словам Инны Ехья, является фиксированная цена на дом, которая на конечной стадии для обычного покупателя может составить около $150 тыс. "При этом управляющая компания дает возможность покупать паи не одномоментно, а с рассрочкой",- замечает Ехья. По данным УК "Blackwood фонды недвижимости", можно ожидать, что скоро на рынок выйдет и еще один проект некой девелоперской компании, планирующей возвести в области крупный коттеджный поселок примерно на сотню коттеджей. Целями инвестора здесь являются реализация проекта, отсрочка налогов, сохранение юридического контроля над проектом и использование других преимуществ ЗПИФН. "В любом случае девелоперский фонд для реализации проектов в области загородной недвижимости - это очень хорошая и выгодная идея, позволяющая легально сэкономить около 24% на налоге на прибыль",- говорит Артем Цогоев. Расходы на содержание ЗПИФН можно сократить и с помощью объединения функций УК ЗПИФН и риэлтерской компании.

Особо венчурные инвесторы

Недавно завершилось формирование несколько иного ЗПИФа - "Русский помещик", также связанного с недвижимостью. Данный фонд особо рисковых инвестиций ставит своей целью увеличение капитала инвесторов за счет роста стоимости земель сельхозназначения. Объем фонда составляет 360 млн. руб., минимальная сумма для инвестирования в фонд - 1 млн руб., а стоимость пая ЗПИФ "Русский помещик" на 9 сентября составила 8 тыс. руб.

Предполагалось, что один пай фонда будет соответствовать стоимости одного гектара сельхозугодий. Всего же под контролем фонда окажется почти 45 тыс. га сельхозугодий. По словам начальника отдела по работе с фондами ООО "УК "Агана"" Константина Дяченко, цели инвестирования в данном ЗПИФе сводятся к получению прироста имущества фонда за счет долгосрочного вложения средств в ценные бумаги и в доли уставных капиталов хозяйственных обществ, владеющих землей сельхозназначения. Выбор категории фонда был продиктован серьезными законодательными ограничениями по инвестированию в сельхозземли. Как замечает Дяченко, интерес ООО "УК "Агана"" к сельхозугодьям вызвал улыбку у многих инвесторов, а некоторые физлица при всем интересе к проекту так и не решились стать пайщиками фонда. "Тем не менее мы понимаем, что в данной отрасли вполне можно заработать деньги. Этой нишей никто не занимается, при этом объемсельскохозяйственной земли ограничен, а кушать сегодня хочет весь мир",- объясняет Константин Дяченко.

Правила риска

Оценивая риски вложения средств в ПИФы, связанные с землей, прежде всего, стоит обратить внимание на активы, которые входят в фонд. По словам Артема Цогоева, если девелопер обладает землей на Рублевке с подведенными коммуникациями, опасаться за такой проект не стоит. В противном случае управляющей компании стоит застраховать риски в страховой компании. "В любом случае основой земельного фонда является земельный участок, который может быть успешно реализован в случае проблем у девелопера",- считает Цогоев. Как уверен Александр Федосов, генеральный директор УК "Ар Си Эф кэпитал траст", основной риск, с которым может столкнуться пайщик земельного ПИФа,- это риск неполучения дохода от строительного проекта. По словам Федосова, "нижним порогом" активов ПИФа является земля, которой владеет пайщик на правах общей долевой собственности без выделения доли. "Самый плохой вариант развития событий - это решение собрания пайщиков о прекращении фонда и распродаже его имущества.

Средства в этом случае распределяются между пайщиками",- сообщает Федосов. "Земля в любом случае остается в собственности, что является гарантией таких проектов. Пайщику скорее стоит ожидать рисков, связанных с макроэкономическими и политическими событиями в стране. ПИФы, в том числе земельные, после принятия федерального закона № 214 "О долевом строительстве" можно назвать сегодня единственным безрисковым инструментом инвестиций в недвижимость",- резюмирует Инна