Коммерческая недвижимость Киева и её конъюнктура

Провести тщательный анализ для получения точных статистических данных о недвижимости в коммерческом секторе, гораздо сложнее, нежели изучить статистику недвижимости жилого сектора. Эти трудности связаны с тем, что на ценообразование коммерческой недвижимости влияет большее число факторов. Кроме того, в этом секторе наблюдается высокий показатель дифференциации цен. Например, стоимость 1 м² одного нежилого помещения может в десяток раз отличаться от стоимости другого нежилого помещения, даже если они находятся в одном массиве.

На сегодняшний день новости относительно цен на украинскую недвижимость коммерческого сектора мало чем изменились. Торговые помещения сегодня предлагаются по самой высокой категории цен. По относительно средним ценам предлагаются офисные помещения. А за самую низкую стоимость можно приобрести подвальное помещение, но его легко оборудовать под склад, торговое или офисное помещение. Сегодня, в структуре сформированных предложений на рынке недвижимости, конъюнктура офисных площадей, в отличие от торговых, представлена более широко.

Специфика торговых помещений требует соответствия их характеристики целому ряду критерий. К таковым следует отнести, например, выгодное размещение фасада, наличие витрин, а также близость к интенсивному пешеходному или транспортному движению. Следует отметить, что последние новости в Украине на рынке недвижимости подтверждают этот факт. Предложение на приобретение зданий, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, на сегодняшний день превалирует. Здания такого типа, большей частью, приобретаются для использования их в качестве офисных.

Цена недвижимости, расположенной в центре и на периферии Киева различается, приблизительно, в 2,2 раза. В то же время она мгновенно и многократно увеличивается, если предлагаемый объект расположен менее чем в километровой зоне от Крещатика. Статистические новости подтверждают и факт влияния на процедуру ценообразования при продаже объектов коммерческого назначения, расположенных в современных строениях. Средний показатель их цены вырастает на 20-25%. Инвесторов, в первую очередь, интересует приобретение коммерческих площадей, расположенных в специализированных комплексах или зданиях.

Таковыми являются торговые или офисные центры, предложения на них недостаточны, поэтому и цена их на 8-12% выше. Стоимость подвального помещения, лишённого окон, на 50% меньше, нежели стоимость аналогичной площади, но расположенная на уровне первого этажа. Ставки аренды подвалов снижены лишь на 35%. Средний показатель стоимости торгового помещения на 40% превышает цену офисного помещения. При особо выгодных предложениях разница в стоимости таких помещений может быть увеличена в 2,5 раза.

Что касается объектов, предлагаемых в аренду, то арендная ставка на торговое помещение может быть увеличена на 75%. Поэтому сегодня и наблюдается более высокий показатель ставок капитализации по торговым помещениям. Также высока и тенденция возникновения рисков, связанных с приобретением или управлением торговой недвижимостью. Не имеет ценности и не пользуется спросом предложение на торговое помещение (с наличием фасада и витрин), расположенное вдали от пешеходного и транспортного движения. Поэтому и стоимость на него будет снижена на 5%. В отношении офисов, можно сказать, что их локальные характеристики не так важны.

Стоимость 1 м² в офисе варьирует в пределах 12%. Гораздо большее влияние на формирование этой цены оказывает его принадлежность к определённому классу – тип самого здания, его расположение, наличие инфраструктуры и прочее. Так, непосредственная близость пешеходного или транспортного движения увеличивает стоимость недвижимости на 5-15%. Если вход и/или окна здания расположены с фасадной его стороны, да ещё и вблизи потоков перемещения транспорта и пешеходов, стоимость его автоматически увеличивается на 5-30%.

Площадь предлагаемой недвижимости также является важным фактором при формировании цены на неё. Небольшие здания на сегодняшний день являются более востребованными и ликвидными. Поэтому стоимость 1 м² в помещении меньшей площади будет оцениваться дороже. Например, два предложения на приобретение недвижимости с аналогичными характеристиками и площадями на 100 м² и 1000 м² могут варьировать в цене от +30% до -23% стоимости за 1 м².

© RealtyInvestments.ru - недвижимость и инвестиции.