ФСФР приравняла ПИФы к дольщикам

По планам ФСФР фонды недвижимости смогут вкладывать средства пайщиков в инвестконтракты, но только в течение года, затем их придется переоформить в договоры участия в долевом строительстве. Однако за безопасность пайщикам придется заплатить снижением доходности.

Первый фонд недвижимости появился в России весной 2003 г. За два года их количество превысило 40, а активы — 8 млрд руб. В конце прошлого года ФСФР усомнилась в правомерности финансирования ПИФами строек на основании инвестконтрактов. Этот документ закрепляет за фондами права требования на недвижимость, а не имущественные права на нее, пояснили в ФСФР. Управляющие попали в сложное положение, ведь другого способа купить строящееся жилье или офис в России нет.

На поиски компромисса ушло несколько месяцев. Вчера замруководителя ФСФР Сергей Харламов сообщил, что выход найден. ФСФР закончила работу над новым положением о составе и структуре активов акционерных и паевых инвестиционных фондов, которое позволяет ПИФам заключать как договоры участия в долевом строительстве, так и договоры инвестирования. Но инвестконтракты, уточняет чиновник, будут доступны для пайщиков лишь в течение года. Затем, если строительство еще не завершится, их придется переоформить в договоры участия в долевом строительстве или переуступить другим инвесторам. Успевшим вложить деньги в “запрещенные” активы до обнаружения правовой коллизии, добавляет Харламов, придется устранить нарушения в течение года с момента вступления положения в силу. Завтра проект документа будет рассмотрен на заседании ФСФР.

Управляющих решение регулятора обескуражило. Фонды будут приравнены к обычным дольщикам, указывает исполнительный директор компании “Блэквуд Фонды Недвижимости” Артем Цогоев. Требование о наличии разрешения предусмотрено в законе о долевом строительстве, вступающем в силу 1 апреля, напоминает пресс-секретарь строительной компании “Сити-XXI век” Сергей Лядов. Новые правила снижают риски пайщиков, признает Павел Зюбин, гендиректор компании “Регион Девелопмент”, но одновременно падает и доходность. Создавая девелоперские ПИФы, управляющие ориентировали своих клиентов на доходность 25-30% годовых. Но такие доходы возможны лишь при инвестициях в строительство на самой ранней стадии — при подготовке документации, указывает Цогоев, а разрешение на строительство застройщики получают, зачастую уже начав рыть котлован. От начала реализации проекта до начала строительства, по словам Лядова, уходит несколько месяцев, и за это время стоимость входа может вырасти на 5-10%. Кроме того, добавляет Зюбин, на этапе котлована недостатка в инвестициях у строителей нет — банки с радостью предоставят им кредит. Сбербанк и Внешторгбанк, по данным “Сити-XXI век”, сейчас кредитуют строителей под 11-12% годовых, а коммерческие банки — под 14-18% в зависимости от проекта. “Это наш потолок, а с учетом комиссий управляющему и спецдепозитарию планка опускается до 12-15%, — прикидывает Зюбин. — Вряд ли инвесторы захотят вкладывать деньги в такой низкодоходный инструмент”. Единственным преимуществом коллективных инвестиций, заключает Цогоев, останется отсрочка налогообложения (налог на прибыль пайщики уплачивают лишь при продаже или погашении паев).