Ажиотаж на рынке жилой недвижимости может закончиться стагнацией или обвалом

Рост цен на московскую недвижимость в 2006 г. может побить рекорд 2003 г., когда квартиры подорожали на 40%. Эксперты утверждают, что сегодня этому способствуют не только экономические причины, но и потребительский ажиотаж, который волей-неволей нагнетают и застройщики, и продавцы жилья.

Крупные строительные компании резко увеличивают цены на жилье. С начала декабря прошлого года группы "СУ-155" и ПИК повысили их в среднем на 15%, сообщили в этих организациях. Компания "Новая площадь" с 1 января увеличила цены на жилье на 10%, а сейчас готовит такое же повышение. По информации компании "Сити — XXI век", в комплексе "Янтарный город" стоимость отдельных квартир повысилась почти на 20%. О повышении цен с 1 декабря объявил и Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, объясняя его ажиотажным спросом в октябре — ноябре.

В "СУ-155" вспоминают, что ажиотаж начался в праздничные дни 3-6 января: "Мы не ожидали таких очередей. Повышенный спрос сохраняется и сегодня". А представитель компании "Квартал" Павел Епихин говорит, что компания распродала большую часть квартир еще в конце прошлого года.

Вице-президент "Бест-Недвижимости" Михаил Гороховский указывает, что срок экспозиции объектов в декабре 2005 г. — январе 2006 г. составил в среднем три недели, уменьшившись почти вдвое с осени 2005 г. "Миэль-Недвижимости" пришлось на 30% сократить риэлторов. "Мы не можем обеспечить их работой. Спрос на первичном рынке более чем в два раза превышает предложение", — объясняет замдиректора управления новостроек "Миэль-Недвижимости" Оксана Каарма. Согласно отчету аналитического центра irn.ru с конца 2004 по конец 2005 г. количество продающихся новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД сократилось на 29,6%: с 368 до 259. В целом на московском рынке сейчас 700 новостроек, тогда как в 2004 г. их было около 950.

Объем выставленного на продажу нового жилья сократился всего на 16,9%, говорит руководитель irn.ru Олег Репченко (в конце 2004 г. — 5,725 млн кв. м, а в конце 2005 г. — 4,758 млн кв. м). По данным стройкомплекса, объемы строительства постоянно растут: в 2005 г. было сдано в эксплуатацию более 4,6 млн кв. м, на 1,5% больше показателей предыдущего года, из них более 3 млн кв. м (около 50 000 квартир) — для продажи. А вот количество квартир на продажу за 2005 г. снижалось: с 25 760 квартир в январе до 19 289 квартир в декабре (данные "МИАН-Реалти"). Площади квартир в современных новостройках больше, чем в типовых панельных домах, из-за этого количество новых квартир еще уменьшается, говорят участники рынка.

Гендиректор компании ПИК Даромир Обуханич одной из причин роста цен называет отложенный спрос. После 40%-ного подорожания жилья в 2003 г. наступила стагнация: поверив заявлениям руководства страны о грядущей доступности жилья, граждане отложили покупку. Когда же население обнаружило, что доступное не значит дешевое, покупатели вышли на рынок.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет спрос "нагнетанием потребительского ажиотажа". А Репченко уверен, что дефицит предложения возник из-за вступления в силу закона об участии в долевом строительстве: "Раньше многие квартиры продавались без полного пакета документов, а по новому закону такие площадки продавать нельзя, и эти 30% не вышли в продажу". Апрелев добавляет причины, повлиявшие на рост цен: переориентация части арендаторов на покупку квартир по ипотеке, увеличение числа состоятельных приезжих, которые хотят закрепиться в Москве. Но вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Валерий Казейкин указывает, что в общем объеме сделок купли-продажи в Москве ипотека занимает пока не более 2%: в 2005 г. по ипотеке было продано примерно 1500 квартир.

"Я не вижу причин, которые привели бы к резкому повышению цен на жилье. Не нужно пугать людей", — заявил на прошлой неделе руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. "Сбываются самые худшие прогнозы: стимулирование спроса без увеличения предложения вызывает бурный рост цен", — возражает Сергей Лядов из "Сити — XXI век". Репченко выжидает: "Площадки, освоение которых отложено, выйдут на рынок с задержкой. Если проблема с новостройками решится в ближайшее время, то на рынке будет стагнация, если же ажиотаж продлится, то в будущем году возможен кризис со снижением цен". "Минимальный рост цен по итогам года составит не менее 30%"