Бухгалтерские услуги в переоценке недвижимости

Объекты недвижимости в большинстве случаев являются собственностью предприятий – юридических лиц. Бухгалтерский учет предполагает отражение стоимости недвижимого имущества в балансе предприятия среди прочих основных средств, входящих в собственность. Российские стандарты ведения учета основных средств включают в себя особенности, благодаря которым учетная балансовая стоимость объектов недвижимости с течением времени значительно расходится с фактической рыночной стоимостью, в связи с чем необходимы бухгалтерские услуги по переоценке.

Среди особенностей российского бухгалтерского учета, приводящих к серьезному, иногда в несколько раз, расхождению между балансовой и рыночной стоимостью объектов недвижимости, стоит отметить следующие. Прежде всего, расчет заработной платы и стоимость недвижимости оценивается согласно фактически понесенным предприятием затратам. В затраты предприятия включается как приобретение уже существующих объектов, так и их создание или восстановление. Второй фактор, сказывающийся на разнице в стоимости недвижимости – это нормативная амортизация, не учитывающая реальное состояние объекта на текущий момент. Кроме того, требованиями и стандартами бухгалтерского учета не предусматривает учет инфляции, которая может изменить рыночную цену в десятки раз, как происходило в девяностые годы.

Для приведения в соответствие фактическому положению дел балансовой стоимости объектов недвижимости бухгалтерским учетом предусмотрены такие процедуры как оценка и переоценка основных средств. При применении таких методик стоимость недвижимости изменяется путем специальных технологий оценки недвижимого имущества. На основании проведенной переоценки вносятся изменения в баланс предприятия. Методика и критерии ее использования регламентируются российскими Правилами бухгалтерского учета 6/01 «Учет основных средств».

Согласно «Учету основных средств» переоценка может проводиться один раз в год по каждой из групп основных средств в отдельности. Результатом переоценки служит восстановительная стоимость, представляемая суммой, необходимой на создание недвижимости, полностью идентичной существующей, согласно текущих рыночных цен. Хотя метод переоценки и дает картину, достаточно близкую к реальной, но он также основывается на затратном принципе, считающемся в современно мире устаревшим. Более точно определить стоимость объектов недвижимости позволяют бухгалтерское сопровождение или бухгалтерские услуги независимых оценщиков.

Независимая оценка проводится согласно федеральным стандартам оценки (ФСО), являющимся более актуальными нежели правила бухгалтерского учета. В настоящее время действующими стандартами являются ФСО1-3. Согласно данным нормативам при оценке объектов недвижимости восстановительная стоимость не учитывается. Бухгалтерские услуги независимых оценщиков направлены на определение инвестиционной, рыночной, кадастровой или ликвидационной стоимости. Такой подход дает повод для массы разногласий между бухгалтерами предприятий и оценщиками.

Для избегания невыполнения требований одного из документов, регламентирующих экономическую деятельность предприятия, бухгалтерскими услугами по оценке недвижимости проводится не прямое вычисление стоимости объектов недвижимости, а расчет рыночной стоимости работ по созданию такого же объекта. В данном случае экономическая составляющая такой оценки полностью совпадает с классической восстановительной стоимостью. Таким образом, соблюдаются требования, как Правил бухучета, так и ФСО.

Периодическое проведение переоценки объектов недвижимости, составляющих в большинстве случаев основную часть капитала, является очень важной для любого предприятия. Прежде всего, если баланс предприятия содержит цифры, соответствующие реальному состоянию рынка, то предприятия намного лучше выглядит в глазах потенциальных инвесторов, особенно из-за рубежа. Так как внесение изменений в балансовую стоимость является достаточно сложной процедурой, требующей неукоснительного соблюдения требований массы нормативных документов, лучшим выходом будет воспользоваться бухгалтерскими услугами профессиональных оценщиков.