Интервью с Управляющим директором УК «Конкордия - эссет менеджмент» Андреем Прокофьевым

Первые результаты: 33% годовых

Вадим Логинов (RealtyInvestments.ru): Собственно фондовый рынок и рынок недвижимости в России существуют уже фактически более десяти лет, а вот рынок инвестиций в недвижимость, находящийся посередине, совсем молодой. И если в принципе акции той же гостиницы «Космос» на рынке уже давно, а квартиры и здания с целью извлечения дохода покупали и раньше, собственно рынка инвестиций в недвижимость как такового не существовало, пожалуй, до 2003 года. В феврале 2003 года был зарегистрирован «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением УК «Конкордия - эссет менеджмент». Он стал действительно первым в России. Как все начиналось? И как сейчас обстоят дела в этом фонде?

Андрей Прокофьев (Конкордия – эссет менеджмент»): – Как все начиналось? В общем-то, наша компания сама по себе достаточно молода, она существует с 2002 года, но у руля компании стоят топ-менеджеры, которые имеют очень большой опыт в сфере банковского кредитования, в сфере инвестиций (инвестиций в недвижимость, прямых и портфельных инвестиций), на рынке акций и облигаций. То есть люди понимают финансы. Компанию же создали достаточно авторитетные люди на рынке недвижимости, у которых за плечами уже был реализован ряд крупных (даже для Москвы) проектов. Наши акционеры одними из первых осознали те возможности, которые дало принятое тогда новое законодательство: ПИФы недвижимости - это возможность обеспечить прозрачность ведения проекта, обеспечить прозрачность притока капитала, прозрачность работы этого капитала на рынке недвижимости. И те аспекты, которые волновали на рынке недвижимости всегда: прозрачность, предсказуемость, понятность, контроль за рисками – все это реализовано именно в фондах недвижимости. Осознание этого возникло, проекты существовали, встал вопрос именно о создании компании, о создании фонда.

Первый инвестиционный фонд недвижимости был создан нами, показал свою жизнеспособность, и на сегодня уже есть ряд проектов, в которых участвовал Фонд и которые были успешно реализованы. Построены и завершены крупные проекты по строительству жилой элитной недвижимости – это «Виктория» - дом в Пожарском переулке, “Венский дом” на Плющихе. Это действительно элитные дома класса «Де-люкс» в полном понимании. Был построен поселок в Благовещенке. Причем впервые (так получается, что мы первые на многих направлениях) были зарегистрированы права недвижимости именно на наш фонд. С одной стороны такая возможность существовала в рамках закона (о возможности регистрации прав на фонд), но не все процедурные вопросы были решены со стороны регистрирующих органов, как это делать технически. Но это, все-таки, удалось сделать.

Если говорить об итогах, то может и не скромно говорить самим за себя, но компания признана агентством РосБизнесКонсалтинг лучшей компанией за 2003 год. Это некий знак качества. Также мы являемся одной из самых динамично развивающихся компаний, занимаем 7 место по итогам 2004 года среди всех 104 управляющих компаний. Говоря об эффективности ведения бизнеса, эффективности управления фондом, я приведу просто несколько цифр. С марта 2003 года, когда был сформирован фонд (зарегистрирован он был в феврале), нами была достигнута, я считаю, неплохая доходность: за этот период доходность от вложений для инвесторов составила 33% годовых. Я считаю, что это очень достойный результат. Вот, в общем-то, если кратко, попытался рассказать как все начиналось, как мы развивались, и что нами достигнуто именно в рамках этого проекта.

Ваш фонд продолжает существовать?

– Да, фонд существует, сейчас мы реализуем два проекта. Первый – это строительство жилого дома тоже класса «де-люкс» на Котельнической набережной. Мы считаем, что этот проект очень качественный. Дом, который включает в себя всю инфраструктуру, думаю, будет востребован рынком и мы уверены в успешной реализации данного проекта. И также у нас сейчас вторая часть средств инвестирована в строительство жилого комплекса в Битцевском лесопарке, это уже жилье бизнес-класса. В общем, так мы развиваемся.

Линейка из трех новых фондов

Ваша компания не останавливается на одном фонде - идет формирование второго фонда «Конкордия-Авантаж» и объявлено еще о двух.

– В начале августа мы заявили о формировании линейки новых фондов на общую сумму 1 млрд. рублей, которые будут сформированы до конца этого года. В общем-то, у них параметры у всех стандартизированы. Это выражается, во-первых, в объемах фонда: каждый будет примерно по 300 с небольшим млн. рублей. По этим фондам порог вхождения снижен. Если по первому фонду недвижимости порог составлял порядка 500 тыс. долларов и инвестировать в этот фонд могли только весьма состоятельные люди, то в наших новых фондах недвижимости пай стоит 100 тысяч рублей и порог вхождения - 100 тысяч рублей. Срок этих фондов будет составлять 3 года. Такие вот условия, они стандартны. Эти фонды будут отличаться качественной характеристикой вложений, то есть именно структурой активов фонда. Если фонд «Конкордия - Авантаж» будет у нас ориентирован на строительство элитного жилья, строительство дачных поселков. То второй фонд, название которого «Конкордия – Реконструкция», будет ориентирован на реконструкцию ветхого жилого фонда. Мы считаем, что на сегодня это достаточно перспективное вложение. И по третьему фонду – это «Конкордия-Рантье» - мы будем ориентироваться на покупку и сдачу в аренду офисных площадей. То есть это некий фонд с предсказуемым потоком платежей, это такой “рентный фонд”. Если у нас первые два фонда из новой линейки это все-таки по типу прибыльные фонды или “фонды роста” как мы их внутри компании называем, которые ориентируются на получение прибыли от реализации каких-то объектов недвижимости, то этот будет ориентирован именно на текущий доход от сдачи в аренду площадей.

Курс на розницу и в регионы

Снижение порога вхождения до 100 тысяч руб. означает что это еще не совсем розница, но почти. Ваш инвестор – средний класс, который может себе позволить инвестировать через такой инструмент. Это значит, что вы будете искать в плане продаж каких-то партнеров, или будете сами развивать сеть продаж?

– Да, я согласен с вами, что это свидетельствует о неком таком кардинальном или принципиальном шаге с нашей стороны. Мы выходим на рынок ритейла, на розницу. Да это наверно не совсем розничный продукт в прямом понимании, то есть стоимость пая не 500 рублей, не 1000рублей (с другой стороны снижать стоимость пая до таких величин, это осознанно идти на значительное увеличение операционных издержек). Мы осознанно пошли на этот размер пая, тем более мы провели перед тем, как выходить на рынок, предварительно исследование при поддержке исследовательской группы «Циркон». Мы провели это большое исследование, оценили рынок с точки зрения возможностей и предпочтений, и пришли к выводу , что в этом сегменте этот продукт может быть востребован при выполнении ряда условий: приемлемый порог вхождения и стоимость пая и всё, что связано с программами повышения ликвидности, а именно биржевое обращение и возможность рефинансирования.

Если говорить о программе продаж, то безусловно мы привлекаем на выполнение агентских функций своих партнеров при этом мы не ограничиваемся только лишь рынком Москвы Для нас определяющим является уровень развитости инфраструктуры и технологий партнёра. У нас официальным агентом является инвестиционная компания «Ермак» из г. Перми, известная компания с рейтингом высшей степени надежности. Мы оценивали возможности данной региональной сети в плане развития технологий, которыми эта компания обладает. В дальнейшем, мы определили для себя ряд перспективных направлений. И сейчас мы эти направления активно развиваем, обсуждается еще несколько возможных проектов именно по партнерству с рядом инвестиционных, коммерческих банков Западной Сибири, в центральном регионе России.

Ужесточение требований –необходимость на нынешнем этапе развития рынка

Что Вы думаете, не помешают ли Вам те изменения в законодательстве касательно ПИФов недвижимости, те решения, которые касаются инвестконтрактов, законопроекта по налогообложению?

– В ходе консультаций с представителями ФСФР по этому вопросу, мы поняли для себя, что этот рынок в регулирующих органах рынок оценивают как перспективный и активно развивающийся. А вопрос помешает или не помешает ужесточение требований в плане инвестиционных контрактов? Мы считаем, в общем-то, что эти законодательные инициативы ФСФР, реализованные при поддержке НЛУ (мы сами входим в рабочую группу при НЛУ), что любое действие, которое повышает прозрачность, в том числе ужесточение требований к инвестиционным контрактам – это действительно необходимость на нынешнем этапе развития, когда в фонды недвижимости начинает приходить частный инвестор. Потому что, когда ты понимаешь, куда ты инвестируешь, понимаешь, какими активами будет оперировать твой фонд недвижимости, это только плюс. Поэтому нам это не мешает, мы считаем, что эти требования только помогут развиваться, это своевременно, а потому ожидаемо.

Объем биржевых сделок с паями превысил миллион долларов

Многие эксперты отмечают, что «второе дыхание» фондам недвижимости может придать вторичное обращение паев. Как только паи превращаются в некую ценную бумагу, которой можно оперировать, продавать на бирже, это создает ликвидность на этом рынке. Сейчас не очень много паев обращается на бирже, поддерживаются котировки по 3 фондам. У Вас такая попытка предпринята, что Вы можете сказать, какие сейчас действительно существуют реалии, какие объемы есть? Действительно видно, что есть динамика и это приживается или пока еще есть какие-то трудности?

– Ну, трудности, конечно, есть. Если говорить о технологии, то она неотработанна по выводу своих паев в листинг. Если говорить о привлечении партнеров по этому вопросу, потому что здесь риски в большей степени ложатся на операторов рынка, на маркет-мейкеров рынка, то здесь, наверно, стоит основной вопрос. Поэтому мы предпринимаем ряд шагов, которые будут повышать в том числе прозрачность наших активов, что будет неким фактором, который будет в свою очередь повышать ликвидность этого пая.

Я хотел бы немножко назад вернуться. Вы сказали, что действительно намечается некий вектор по поводу ПИФов в листинг. Я считаю, что сама структура фонда, формат закрытого фонда, в том числе закрытого фонда недвижимости, он, безусловно, подталкивает к выходу на биржу. Ну, скажем так, много ли найдется инвесторов, которые готовы вложить свои средства в такой временной горизонт – от 3 до 10 лет? Уверен, такие инвесторы найдутся. Но насколько их будет много? Не уверен что их будет много, поэтому естественное направление – это секьюритизировать активы фонда и обеспечить вторичное биржевое обращение паёв. Это логично и мы осознанно идём на увеличение издержек УК по выводу своих Фондов на биржу. И здесь, работает достаточно простая логика: когда у тебя как у пайщика, у инвестора в любой момент времени, где бы ты не находился –существует реальная возможность через Интернет выйти на биржу и купить или продать свои паи, всё это только увеличивает твою степень свободы и соответственно увеличить привлекательность наших фондов ещё на этапе первичного размещения! При этом, мы, безусловно, понимаем, что на бирже котировки – это в прямом понимании рыночные котировки. Одно дело иметь некую стоимость чистых активов, которые мы публикуем – это хорошо. Но, когда ты видишь, что операторы, маркет-мейкеры, инвестиционные банки независимо от управляющей компании котируют эти паи (а мы, как управляющая компания, не имеем права проводить какие-либо операции с паями фондов под нашим управлением ), когда ты это видишь, то, наверное, это в любом случае повышает значимость и стоимость этого инструмента. Если вернуться к цифрам, могу сказать, что за время торгов на ММВБ по «Первому инвестиционному фонду недвижимости» прошло порядка 1 млн.долларов оборота.Я думаю, что это свидетельство достаточного уровня ликвидности. С одной стороны, наши пайщики, они особо не изъявляют желания продавать свои паи, получая такую доходность. С другой стороны, все-таки, поскольку фонд был первым – через тернии к звездам, путем проб и ошибок, мы поняли, что высокая стоимость пая, высокий порог – она все-таки является неким фактором, который снижает активные торги на бирже по нашим паям. Поэтому снижение порога и стоимости пая, оно в принципе имело и цель в дальнейшем увеличении привлекательности и возможности по торговле этими паями на биржевом рынке. Поэтому я считаю, что вывод на биржу – это абсолютно закономерный и логичный шаг и, я думаю, в дальнейшем мы будем повышать внутреннюю стоимость, некую рыночную капитализацию фондов, именно используя такие рыночные, биржевые инструменты.

Перспективы для инвесторов

Вы планируете еще какие-то удобные инструменты выводить для своих клиентов. В частности сделки РЕПО - это уже какой-то действующий механизм?

– Есть уже по крайней мере два банка, с которыми мы сейчас ведем активные переговоры. На самом деле такая возможность существует, переговоры ведутся, сейчас мы определяем некий размер приемлемого дисконта для своих пайщиков. И по доходности, в общем-то, у нас есть понимание, мы будем привязываться к бумагам с фиксированной доходностью, исходя из того срока, на который будет заключаться договор РЕПО. Хотя, безусловно, это инструмент рефинансирования по определению все-таки кратко- и среднесрочный. То есть РЕПО – это тот механизм, который будет достаточно удобен для тех пайщиков, которые с одной стороны не желают выходить из бумаг, но в какой-то период времени испытывающих потребность в наличных средствах. .

Сейчас одними из таких интересных инвесторов на рынке недвижимости становятся пенсионные фонды. Для них пай фонда недвижимости - это инструмент, который совпадает с портфелем и по длине, и по доходности. Вы в принципе тоже уже начали сотрудничать с этой категорией инвесторов?

– На самом деле в перспективе это тот инвестор, который жизненно важен для любого фонда недвижимости, поскольку мы работаем с длинными активами, так как ни один качественный проект недвижимости невозможно создать и реализовать за короткий период времени. Любой объект - это 1,5 -2 года. Насколько я помню объем средств, которые могут быть инвестированы в паи, составляет 5% от резервов НПФ, и сейчас обсуждается вопрос о повышении этой нормы до 10%. Если НПФы пойдут на этот рынок, то эта доля инвесторов будет достаточно значима для нас. Я думаю, перспективы здесь очень хорошие.

Мы не конкуренты – мы партнеры

Поговорили об инвесторах, теперь можно о конкурентах. Раньше Вам довелось работать в гордом одиночестве, а сейчас как грибы начали расти различные управляющие компании. Причем с двух сторон идет приток игроков на рынок инвестиций в недвижимость – с одной стороны инвестиционные компании, которые работали на финансовом фондовом рынке, с другой- девелоперские и риэлторские компании, которые занимались консалтингом, они тоже начали создавать УК.

– Я в первую очередь хотел бы сказать – мы не рассматриваем управляющие компании, как со стороны фондового рынка, так и со стороны рынка недвижимости как своих конкурентов, потому что объем средств, который находится на руках населения – это порядка 70 млрд. долларов. Причем на руках в прямом смысле.

Если мы говорим о девелопменте, то, безусловно, у них есть понимание, они профессионалы на своем рынке – на рынке создания и ведения проектов, это с одной стороны. С другой стороны, необходимо обеспечить этому инструменту подлинную рыночную инфраструктуру, биржевую, создать возможности рефинансирования, если мы говорим об управляющей компании со стороны фондового рынка. Так вот, если мы найдем золотую середину, то, я полагаю, что эти компании нам не конкуренты. Мы в большей степени партнеры на информационном поле по повышению прозрачности, обеспечению понимания, что это за инструмент, что такое фонды, как они работают. Если мы добъёмся этого, то, наверное, инвестиционных средств хватит на всех: и девелоперам, и управляющим компаниям. Поэтому мы сейчас активно и взаимовыгодно сотрудничаем в плане реализации тех идей (инвестконтракты, вопросы по налогооблажению и т.д.), которые окажут определяющее действие на развитие рынка коллективных инвестиций уже в ближайшем будущем., И это взаимодействие мы ведём и с девелоперскими компаниями, и с управляющими компаниями..

Для фонда «Авантаж» было просмотрено три десятка объектов

Существует определенный недостаток объектов для вложений именно инвестиционного качества. Вопрос такой: Вы объекты недвижимости для инвестиций отбираете из своего какого-то девелоперского портфеля или берете и с рынка тоже?

– Вопрос - трудно ли это? Это достаточно сложно, поскольку, все-таки, сейчас уже не то время, когда наличие площадки и полной проектной документации уже позволяло привлечь с рынка денежные средства. Наверное, эти времена прошли, и конечный покупатель стал более разборчив и продать ему проект, рядом с которым находится какой-то депрессивный дом или район сложный в плане техногенных, криминальных вещей, очень сложно..

Как мы отбираем проекты? Ну, в общем-то, у нас существуют собственные специалисты, существует штат аналитиков, юристов, которые с одной стороны отбирают эти проекты, готовят экономическую оценку, маркетинговый план, оценивают юридические риски, готовят бизнес-план. После этого резюме проекта проходит стадию согласования у топ-менеджмента. Затем проект выносится на рассмотрение Совета директоров, в который, кстати, входит и независимый директор. И только после утверждения Советом директоров этот проект может быть внесен в фонд. Могу привести лишь один пример: для того, чтобы сформировать портфель перспективных проектов фонда «Авантаж» мы просмотрели, думаю, десятка два-три проектов точно.

Московскую недвижимость рекомендуем «покупать»

Многие эксперты считают, что в 2005 году рынок будет существенно сегментирован в плане доходности. Как Вы видите перспективы этого года?

– Если говорить о рынке недвижимости, то определяющим фактором, который окажет положительное влияние, будет позитивное состояние макроэкономики: приток капитала от экспорта, профицит бюджета, рост стабилизационного фонда, резервов. Но, безусловно, время дикого рынка прошло и сегментация присутствует. Если говорить об элитной недвижимости, с одной стороны, этот рынок не эластичен, и соответственно такой продукт будет востребован всегда и везде будь то это Лондон – Белгравиа или Москва – Остоженка, на мой взгляд понимание этого фактора и будет задавать положительный тренд на длительную перспективу. Если говорить о секторе жилой недвижимости сегмент бизнес-класса, то конъюнктура на этом рынке будет в большей степени определяться и корелировать с общей экономической ситуацией в России. Поэтому с учётом благоприятной экономической ситуации о которой я сказал в начале можно ожидать дальнейшего продолжения роста цен при этом с некоторым снижением темпов прироста. Если говорить о жилье эконом-класса, то здесь все будет зависеть от развития ситуации с ипотекой, так как основным поставщиком капитала на этот рынок являются физические лица. Если будут реализованы заявленные планы АИЖК по объёмам своего кредитного портфеля, то этот сегмент будет развиваться не меньшими темпами, чем элитное жилье.

В общем и целом, я думаю, что рынок жилой недвижимости в Москве как ни банально звучит “всегда в цене”. Это факт. Хотя бы потому, что альтернатив для вложений в недвижимость Москвы по степени инвестиционной привлекательности в России пока не существует.

Следует отметить, что наши фонды в основном ориентированы на инвестиционный прирост, а не на рыночный рост. Будет больший рост цен – значит, заработаем ещё больше, но мы ориентированы на инвестиционный доход от прироста стоимости от этапа котлована до сдачи под ключ. И, исходя из перспективных проектов, которые нами сейчас рассматриваются, инвестиционный доход будут составлять порядка 30-40% годовых. Поэтому будем работать, искать и реализовывать проекты.

Показательно, что в первый день пай купила женщина по дороге в детский садик

Последний вопрос – фонд «Авантаж» завершает формирование?

– Окончание формирование – 26 февраля, но спрос, который есть на этот фонд (причем спрос рыночный), позволяет сказать, что мы сформируем фонд значительно раньше. Приведу пример: в первый же день к нам пришла женщина, которая по дороге в детский садик купила пай. Характерная и показательная вещь.