Интервью с Артемом Цогоевым, Исполнительным директором управляющей компании «Blackwood Фонды Недвижимости»

Считаете ли Вы возможным, что в 2005 - 2006г. российские инвестиционные фонды займут существенную долю среди инвесторов рынка коммерческой недвижимости? Если да, то какой процент от общего объема инвестиций, по Вашему мнению, будет приходиться на них в ближайшие два года?

Успех инвестиционных фондов на ниве вложения денежных средств в российскую недвижимость зависит от инвесторов, вкладывающих в эти инвестиционные фонды деньги. Если интерес инвесторов, а это, прежде всего иностранный и крупный российский капитал, к рынку коммерческой недвижимости будет возрастать, то будут создаваться новые инвестиционные фонды, существующие же инвестиционные фонды будут укрупняться.

Какие инвестиционные фонды (АО, закрытые и открытее ПИФы) наиболее перспективны с точки зрения привлечения российских инвесторов на рынок коммерческой недвижимости?

Начнем с того, что открытые ПИФы, равно как и интервальные, согласно российскому законодательству напрямую в недвижимость инвестировать не могут. Вкладывать денежные средства в объекты недвижимости могут только Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости(ЗПИФН). ЗПИФН могут реализовывать как небольшие, так и масштабные долгосрочные проекты в области недвижимости, служить универсальным механизмом управления недвижимостью. Институт закрытых паевых фондов недвижимости может стать достойной альтернативой применяемым сейчас схемам финансирования инвестиционных проектов Среди основных преимуществ ЗПИФН можно выделить:

• Особый режим налогообложения. Согласно российскому законодательству паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами, то есть имеют отсрочку по налогу на прибыль и не платят имущественные налоги.


• Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности.


• Широчайшие полномочия пайщиков по участию в управлении ЗПИФН. Появление сторонних пайщиков ограничено (допускается только с согласия учредителей ЗПИФН), а сами пайщики способны контролировать действия управляющей компании и влиять на основные параметры фонда. Акционерные общества или общества с ограниченной ответственностью, в отличие от ЗПИФН не имеют никаких налоговых льгот. Было бы также ошибкой называть их фондами. Это обычные девелоперские или инвестиционные компании.

В состоянии ли российские инвестфонды, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, уже сегодня или в ближайшие два года конкурировать с фондами, работающими на рынке жилья?

По всей видимости, имеется в виду конкуренция по такой характеристике как размер активов под управлением. Сегодня, пожалуй, что нет, а вот в следующие два года размеры активов под управлением фондов коммерческой недвижимости вполне могут превысить активы паевых фондов, занимающихся финансированием проектов в сегменте жилой недвижимости. ЗПИФН - отличная организационная структура для осуществления управления недвижимостью. Например при стоимости здания в 5 млн долл., и ежегодном валовом доходе в 800 000 долл. экономия на налогах может составить до 1,5 млн. долл. за пять лет. Думаю, что в самое ближайшее время начнется процесс передачи владельцами приносящей доход недвижимости в состав создаваемых под них ЗПИФН. Яркий пример - планы компании ГУМ по внесению своей недвижимости в состав ЗПИФН. Что касается финансирования девелоперских проектов, то и здесь преимущества ЗПИФН неоспоримы.

Как Вы оцениваете потенциальный уровень доходности российских инвестфондов, специализирующихся на коммерческой недвижимости?

Уровень доходности ЗПИФН безусловно выше, чем уровень доходности осуществляющих инвестиции в коммерческую недвижимость АО (сказывается положительное влияние налоговых льгот). Вообще же уровень доходности инвестиций в любые активы, в том числе в недвижимость зависит:

• от опыта, квалификации и знаний менеджмента компании, осуществляющей эти инвестиции;


• от текущей ситуации на рынке (в нашем случае от 12% до 25% годовых, в зависимости от характера инвестиций - приобретение недвижимости или девелоперские проекты).