Комментарий Генерального директора УК «Атлас Капитал» Светланы Ануфриевой

О целесообразности вывода паев ЗПИФ недвижимости на ММВБ рассказывает Генеральный директор УК «Атлас Капитал», к.э.н., Ануфриева Светлана:

В начале февраля 2007г. паи Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АТЛАС-Первый» под управлением Управляющей компании «Атлас Капитал» выведены на торговую площадку ФБ ММВБ. Явился ли этот шаг рациональным, или это, что называется имиджевый ход, своего рода джентльменский набор уважающей себя Управляющей компании.

В основном, конечно, это рациональный шаг… Вывод паев на биржу позволяет превратить пай в полноценный финансовый инструмент. Ведь дело в том, что любой актив может быть использован не только с ординарной целью – так сказать, по прямому назначению. Владея этим активом, оценив его денежный эквивалент, вы можете использовать его уже как инструмент получения вторичной прибыли (маржинальная торговля) или в качестве предмета залога, как минимум. Параметры же оценки напрямую зависят от ликвидности и уровня надежности. Так вот, вывод паев во вторичное обращение, в том числе на биржевые площадки, как раз служит поднятию уровня ликвидности пая, особенно, когда речь идет о паях ЗПИФ недвижимости.

Любой закрытый фонд недвижимости – это, по определению, фонд проекта, то есть он рассчитан на определенный срок (достаточно длительный, как правило) и реализацию строительного, реконструктивного или определенного спекулятивного проекта (например, перепрофилирование земли с последующей перепродажей). Отсюда главное неудобство - нельзя реализовать пай, так сказать, по «сумме котировок» с той же легкостью, что и паи открытого ПИФа ценных бумаг. Проще говоря, если идет строительство, то прибыли нет как таковой – одни расходы. Понятно, что стоимость возводимого объекта растет с каждым этажом, но до окончания строительства и сдачи в эксплуатацию (что и означает реализацию проекта и фиксацию Управляющей компанией прибыли) – фактически только «на бумаге».

С другой стороны, промежуточная доходность, регулярно начисляемая на паи большинства ЗПИФн, заметно повышает привлекательность его, как надежного инструмента, особенно, если речь идет о рентном фонде (доходность от эксплуатации объекта недвижимости за счет арендных платежей). Спрос на безрисковую, разумную доходность объективно стабилен.

Обобщая, можно сказать, что укрепление финансового рейтинга или имиджа фонда - это и есть основная цель, преследуемая Управляющей компанией при выводе паев ЗПИФов на биржу.

Если говорить об имиджевости присутствия паев в котировках, бытует мнение – дескать, не получилось закрыть фонд сразу, закрыли технически и уже пытаются продать через площадки?…

Это не совсем так, вернее, совсем не так. Дело в том, что никто не будет создавать ЗПИФ недвижимости просто, что называется на авось – соберем денег, найдем проект, построим, продадим. Так не бывает. У любого проекта есть так называемый стратегический инвестор, в основном, в интересах которого и создается фонд. И проект не просто какой-нибудь, а вполне определенный, так сказать, из сферы профессиональных интересов этого инвестора. Проговариваются и прорабатываются все схемы взаимодействия; привлечение, в случае необходимости, сторонних компаний для осуществления определенных операций в ходе реализации проекта, сторонних инвесторов; обсуждается доля паев в свободной продаже, схема и этапы реализации готового объекта и т.д.

Но, как правило, у того же стратегического инвестора долгосрочного проекта есть, разумеется, и текущие финансовые задачи, требующие сохранения (увеличения) оборотного капитала. И привлечение капитала путем реализации своего пакета паев через ритейл – вполне логичный шаг. Иногда это выглядит, как кредитование под залог доли в фонде. Разумеется, при этом предусматривается схема преимущественного выкупа паев этим инвестором в случае их перепродажи после определенного срока или при погашении. В общем, мы возвращаемся к вопросу о причине вывода паев во вторичное обращение, о чем говорили в начале.