Рынок жилой недвижимости в России

Рынок жилой недвижимости в России пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе не всегда позволяют получить успешный результат. Согласно данным Роcстата, цены на жилье на первичном рынке в 2004 году выросли на 18.5%, а на вторичном рынке – на 24.1%. В 2003 году цены как на первичном, так и на вторичном рынке выросли на 18.8%. Таким образом, давно предсказываемое снижение цен или хотя бы замедление темпов их роста в 2004 году так и не произошло.

Большой спрос, с одной стороны, и очень скромные возможности населения, с другой, не позволяют установиться линейной зависимости между объемами строящегося в стране жилья, обеспеченностью жильем и приростом цен. В настоящий момент спрос на рынке жилья даже нельзя назвать большим. Он огромный. Уровень обеспеченности населения жильем в России, несмотря на наблюдающуюся в последние годы тенденцию к росту, по-прежнему существенно ниже, чем в развитых странах. Согласно данным Минпромэнерго, сейчас общий жилищный фонд России составляет около 3 млрд. кв. м или чуть больше 20 кв. м на одного жителя. В странах Европы данный показатель как минимум в два раза выше.

Кроме того, следует учитывать высокий износ жилищного фонда. При том, что, даже с учетом изношенного жилья, его на всех все равно не хватает, катастрофически. По данным Минпромэнерго, сейчас в России общая потребность в жилье составляет 1.6 млрд. кв. м. При этом потребность в новом жилье оценивается в 1.3 млрд. кв. м, а в жилье, приобретаемом на вторичном рынке,– в 0.3 млрд. кв. м.

Однако, любопытный факт – уровень цен на жилую недвижимость в регионах не зависит от обеспеченности населения жильем. Было выявлено, что увеличение объемов строительства жилья не ведет к снижению цен в регионах. Начиная с 2001 года, в России наблюдается устойчивый рост объемов жилищного строительства. При этом даже в 2004 году, когда во всей экономике произошло замедление темпов роста, темпы роста строительства жилья не снизились, а еще в большей степени возросли. Так, в 2004 году ввод жилых домов увеличился по сравнению с предыдущим годом на 12.5% и составил 41.0 млн. кв. м, тогда как в 2003 году объем жилищного строительства вырос на 7.2% по сравнению с 2002 годом.

В различных регионах картина со строительством выглядела различной, в одних ввод жилья увеличивался быстро, в других он сокращался по тем или иным причинам, но это почти никак не влияло на динамику цен. Цены изменялись в зависимости от других показателей.

Развитие ипотеки пока также мало влияет на цены на рынке жилой недвижимости, потому что опять же объемы приобретаемого с использованием ипотечных кредитов жилья, пока тонут в этом океане неудовлетворенного спроса. В перспективе по мере роста числа ипотечных сделок влияние данного фактора на динамику цен, вероятно, будет возрастать, однако в настоящее время оно не существенно.

Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время ни потребность в жилье, ни предложение на рынке жилой недвижимости почти не влияют на цены. Основные же факторы, которые сейчас влияют на уровень цен на рынке недвижимости в регионах такие же, как и в целом по стране – это уровень экономического развития этих регионов и уровень благосостояния населения, живущего в них, то есть платежеспособный спрос. При этом известно, что уровень жизни населения в тех или иных регионах, вопреки установившимся стереотипам, напрямую не зависит от цен на нефть в мире. Он зависит от других факторов. Например, от профессиональной состоятельности региональных властей, от добропорядочности местной бизнес-элиты, от институциональной инфраструктуры, наконец, от географического положения и ряда других факторов. Другое дело, что если нефть снова упадет до $8 за баррель, то все этих факторов будет очень недостаточно, чтобы сдержать рынок.