Коммерческая недвижимость Киева и её конъюнктура
4 Декабря 2011
![Коммерческая недвижимость Киева и её конъюнктура Коммерческая недвижимость Киева и её конъюнктура](/upload/iblock/73a/73af894025450cda4c4c6536619ef1f2.jpg)
На сегодняшний день новости относительно цен на украинскую недвижимость коммерческого сектора мало чем изменились. Торговые помещения сегодня предлагаются по самой высокой категории цен. По относительно средним ценам предлагаются офисные помещения. А за самую низкую стоимость можно приобрести подвальное помещение, но его легко оборудовать под склад, торговое или офисное помещение. Сегодня, в структуре сформированных предложений на рынке недвижимости, конъюнктура офисных площадей, в отличие от торговых, представлена более широко.
Специфика торговых помещений требует соответствия их характеристики целому ряду критерий. К таковым следует отнести, например, выгодное размещение фасада, наличие витрин, а также близость к интенсивному пешеходному или транспортному движению. Следует отметить, что последние новости в Украине на рынке недвижимости подтверждают этот факт. Предложение на приобретение зданий, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, на сегодняшний день превалирует. Здания такого типа, большей частью, приобретаются для использования их в качестве офисных.
Цена недвижимости, расположенной в центре и на периферии Киева различается, приблизительно, в 2,2 раза. В то же время она мгновенно и многократно увеличивается, если предлагаемый объект расположен менее чем в километровой зоне от Крещатика. Статистические новости подтверждают и факт влияния на процедуру ценообразования при продаже объектов коммерческого назначения, расположенных в современных строениях. Средний показатель их цены вырастает на 20-25%. Инвесторов, в первую очередь, интересует приобретение коммерческих площадей, расположенных в специализированных комплексах или зданиях.
Таковыми являются торговые или офисные центры, предложения на них недостаточны, поэтому и цена их на 8-12% выше. Стоимость подвального помещения, лишённого окон, на 50% меньше, нежели стоимость аналогичной площади, но расположенная на уровне первого этажа. Ставки аренды подвалов снижены лишь на 35%. Средний показатель стоимости торгового помещения на 40% превышает цену офисного помещения. При особо выгодных предложениях разница в стоимости таких помещений может быть увеличена в 2,5 раза.
Что касается объектов, предлагаемых в аренду, то арендная ставка на торговое помещение может быть увеличена на 75%. Поэтому сегодня и наблюдается более высокий показатель ставок капитализации по торговым помещениям. Также высока и тенденция возникновения рисков, связанных с приобретением или управлением торговой недвижимостью. Не имеет ценности и не пользуется спросом предложение на торговое помещение (с наличием фасада и витрин), расположенное вдали от пешеходного и транспортного движения. Поэтому и стоимость на него будет снижена на 5%. В отношении офисов, можно сказать, что их локальные характеристики не так важны.
Стоимость 1 м² в офисе варьирует в пределах 12%. Гораздо большее влияние на формирование этой цены оказывает его принадлежность к определённому классу – тип самого здания, его расположение, наличие инфраструктуры и прочее. Так, непосредственная близость пешеходного или транспортного движения увеличивает стоимость недвижимости на 5-15%. Если вход и/или окна здания расположены с фасадной его стороны, да ещё и вблизи потоков перемещения транспорта и пешеходов, стоимость его автоматически увеличивается на 5-30%.
Площадь предлагаемой недвижимости также является важным фактором при формировании цены на неё. Небольшие здания на сегодняшний день являются более востребованными и ликвидными. Поэтому стоимость 1 м² в помещении меньшей площади будет оцениваться дороже. Например, два предложения на приобретение недвижимости с аналогичными характеристиками и площадями на 100 м² и 1000 м² могут варьировать в цене от +30% до -23% стоимости за 1 м².
© RealtyInvestments.ru - недвижимость и инвестиции.