Увеличение активности на рынке недвижимости Латвии
По данным государственного учреждения Центр регистров, результаты первой четверти 2021 года вносят осторожный оптимизм, поскольку наблюдается увеличение активности на рынке недвижимости Латвии. Таким образом, сравнивая первый квартал текущего года к предыдущему году, было зарегистрировано 10-процентное увеличение общего количества сделок купли-продажи.
Витас Забилюс, директор одной из крупнейших риэлтерских компаний Ober-haus, объясняет это улучшением условий кредитования недвижимого имущества, в частности процентные ставки по займам значительно сократились за последние два года. Другие факторы, по его словам, включают привлекательные цены на недвижимость, которые резко упали примерно на 40 процентов и даже больше в некоторых сегментах рынка. Спад стабилизируется в крупнейших городах.
“Хотя цены на недвижимость все еще продолжают двигаться вниз, процесс замедляется и, как ожидают, постепенно достигнут прежнего уровня. Цены на квартиры в первом квартале 2021 года отступили на 11,2 процентов, однако, в тот же период в 2020 году, снижение было весьма незначительным, всего 2,8 процента”, прокомментировал Забилюс.
По его словам, потенциальные покупатели недвижимости, следящие за значительно стабилизировавшимися ценами, и с учетом улучшения условий кредитования, склонны легче принимать решения о покупке. Он говорит, что дальнейшие события рынка недвижимости покажут его медленное восстановление. Некоторые промышленники сравнивают текущие тенденции с теми, что сложились вследствие кризиса в России, в начале этого века. Эксперт по недвижимости признает, что хотя и присутствует высокая активность на рынке, тем не менее не исключены неожиданности в его отдельных сегментах и областях. Худшие опасения высказаны относительно зданий старой постройки, так как есть ряд неблагоприятных факторов: относительно большие затраты, большие расходы на отопление и менее привлекательные условия кредитования, которые отпугивают многих потенциальных покупателей. Ожидается, что цены на старую недвижимость будут и далее снижаться в каждом городе.
По данным руководителя Ober-haus, аналогичные тенденции наблюдаются также и в коммерческой недвижимости. “Мы наблюдаем развитие стабильности в этом сегменте рынка, поскольку поступает очень мало предложений такого рода недвижимости. Стабилизация в значительной степени обусловлена не ростом спроса, а недостаточным предложением современных офисов, строительство которых в перспективе или заморожено”, повествует Забилюс.
Он утверждает, что хотя все три страны Балтии - Латвия, Эстония и Литва - пережили массовое падение, могут быть сделаны некоторые различия. “Эти три страны в значительной степени разделяют одинаковые тенденции, однако, снижение на латвийском и эстонском рынке недвижимости было зафиксировано довольно ранее, чем в Литве. Достигнув нижнего предела, наметилось устойчивое повышение. В Латвии мы засвидетельствовали относительно более поздний спад, однако, еще не достигнут нижний предел. Эти различия были вызваны отдельными системами налогообложения, различными подходами кредитования, неравномерным уровнем задолженности, неравномерным развитием отдельных сегментов рынка и общей экономической ситуации”, заключает Забилюс.
Отвечая на вопрос о факторах, которые могут определять темп появляющихся тенденций на рынке, он подчеркивает важность политики крупных компаний кредитования. Он указывает, что “период 2018-2019 годов, известный по темпам спада на рынке недвижимости в результате замороженных кредитов, четко показал сплоченность процессов. Дальнейшее развитие рынка зависит от кредитных возможностей.” Предвидя результаты кризиса, Ober-haus пересмотрел расходы в своей основной деятельности, а также штат и принципы предоставляемых услуг. Это помогло не только удержаться на плаву, но и значительно укрепить свои позиции на рынке.
В 2020 году в Латвии зарегистрированы 26 агентств недвижимости, нанимающих пять или больше брокеров для операций с недвижимостью. Это большое снижение по сравнению с данными 2019 года, когда было зарегистрировано более 300 брокерских компаний в столице Латвии. “Делаем вывод, что рынок агентств недвижимости сократился в десять раз. Сокращение вполне предсказуемо: внезапно прекратился спрос на собственность, вынуждая агентства уволить нескольких брокеров или просто закрыться. Другие, в поиске способов остаться на плаву, переключились на другие виды деятельности, не обязательно связанные с рынком недвижимости”, объяснил Казлаускас.
Забилюс ожидает, что встряска рынка благоприятно отразится на серьезных игроках. “Раньше каждый мог принять участие в бизнесе недвижимого имущества. Агентства по недвижимости появлялись обильно и неудержимо, все в погоне за быстрой прибылью. Кризис просеял рынок, выбивая самых слабых игроков и оставляя только самых серьезных участников. Очевидно, что в ближайшие годы многие уйдут от расширения и погони за прибылью, а скорее будут придерживаться осторожного подхода, превращаясь в профессионалов рынка, просчитывающих каждый шаг”, рассуждает Забилюс.
Казлаускас, который также является директором риэлторской компании RE/MAX, убежден, что кризис не просто проредил рынок. Он стимулирует брокеров по операциям с недвижимостью работать более профессионально, что означает встречать запросы и требования клиентов более внимательно, улучшая свои навыки и работая эффективнее. “Если говорить о застройщиках в западноевропейских странах, то они поручают продажи брокерам по недвижимости. Однако в Латвии, только несколько строительных компаний практикуют это, а в большинстве случаев самостоятельно занимаются продажами. Я надеюсь, что в ближайшем будущем компании будут избавляться от дорогостоящих отделов продаж и начнут использовать риэлторские фирмы, которые специализируются на этом”, утверждает Казлаускас.
Давая прогноз на ближайшие месяцы, руководитель Ober-haus остается полным надежд. “Если мы будем и дальше наблюдать признаки восстановления экономики, то рынок недвижимости оправится быстро, поскольку он остается одним из наиболее гибких сегментов рынка. Я полагаю, что достигнув нижнего предела, цены на недвижимое имущество начнут неуклонно расти уже в третьем квартале текущего года. Политика банковской ссуды, вероятно, продолжит показывать небольшие признаки оптимизма, приводя к более низким процентным ставкам. Тем не менее, это будет медленный процесс, поскольку большинство банков будет ждать явных признаков восстановления глобальной экономики”, сказал Забилюс.
Медленно растущий спрос на современные и недавно построенные квартиры уменьшает предложение новостроек. Таким образом, в крупнейших городах Латвии предложение сократилось с 4100 до 3700 квартир. В настоящее время, есть 1900 недавно построенных квартир. Лидерами непроданных новых квартир являются крупные города.
Затяжной кризис резко изменили потребности потенциальных покупателей недвижимости. Как показывает исследование Aruodas.lt, до 2018 года, большинство покупателей интересовалось покупкой больших домов, площадью более 200 квадратных метров. Однако, в связи с кризисом, спрос переключился на небольшие дома. Половина опрошенных хотела бы купить дом площадью 100-150 квадратных метров; 24 процента опрошенных предпочтут дом менее 100 квадратных метров; 21 проценту разрешили пройтись по дому 150-200 квадратных метров, вследствие чего выяснилось, что только 4 процента респондентов хотели бы купить дом более 200 квадратных метров.
По данным опроса, 43 процента опрошенных купили бы дом, если он стоит меньше 43400 евро; в то время как 34 процентов поступили бы так, если цена дома менее 72000 евро; и только 18 процентов участников опроса купили бы дом, который стоит около 250000 евро. Исследование показало, что большинство опрашиваемых скорее предпочитает иметь дом за городом, в то время как 37 процентов выбрали бы дом в городе, но не в центре. Только 8 процентов респондентов предпочли бы иметь дом в центре города, а 4 процента заявили, что не заботятся о местоположении.
Пострадавший от кризиса рынок недвижимости предоставляет широкий диапазон предложений различной отделки - частично готовые квартиры и дома, полностью готовые и даже далекие от завершения. Как показывает вышеупомянутый обзор, большинство клиентов не обращают внимания на завершенность объекта, поскольку цена остается наиболее важным фактором. Одна треть респондентов предпочла бы только полностью готовую недвижимость, в то время как 24 процента скорее выберут частично законченную, объясняя свой выбор дешевизной. Кроме того, последние считают, что таким образом можно сделать многое по своему усмотрению. Рынок благоприятно расположен, согласно Aruodas.lt, имеется в три раза больше готовых квартир и домов, чем незавершенных или частично завершенных.
С осторожным оптимизмом потенциальные покупатели интересуются изобилием, пытаясь использовать в своих интересах рекордно низкие цены. Психолог Вайдас Куниаускас пол года назад купил однокомнатную квартиру за 40000 евро. Еще несколько лет назад она стоила около 65000 евро . Однако, планы Вайдаса, из-за неудачного поиска работы, оказались пересмотрены, заставив его искать покупателей для недавно приобретенной собственности.
“Я ожидал, что процесс продажи займет много времени, поскольку рынок все еще довольно тверд. Честно говоря, я боялся, что понесу некоторую потерю от перепродажи. Я обратился в риэлторскую компанию, которая предупредила меня относительно вялости рынка. Однако, собственность превзошла все мои ожидания, поскольку я был атакован звонками и посетителями, заинтересованными квартирой. Мне потребовалось всего две недели, чтобы продать ее за 50000 евро, прибавляя сверху 10000 евро. Я думаю, вместе со слабыми признаками восстановления экономики и выравниванием цен на недвижимость, люди приходят к пониманию, что сейчас лучшее время для приобретения собственности. Очень скоро цены взлетят, однако, я сомневаюсь, смогут ли они достичь прежних высот”, делится мыслями Куниаускас.
Застройщики согласились с мнением, что строительные компании, в неотложной потребности в оборотном капитале, вынуждены продавать свое имущество по себестоимости. “Начиная с прошлого ноября, мы в среднем продаем 6 - 7 новых квартир ежемесячно, это превосходный результат, поскольку в последние годы продажи приблизились к мертвой точке. Я оплачиваю взносы на выгодных условиях кредитования, отсюда низкие процентные ставки займа и оптимистичный экономический прогноз. Для того, чтобы пережить худший период, который был летом прошлого года, пришлось продать новые квартиры по цене ниже их себестоимости. Недавно однако их цены устойчиво повысились, адекватно инвестициям. Я рад, что покупатели понимают это, проявляя живой интерес к тонкостям”, утверждает Дж. Рэйсутис, директор строительной компании "Pamario troba".